Орган занимающийся переводом жилых помещений в нежилые

Содержание

Новое в правилах перевода помещений из жилых в нежилые

Орган занимающийся переводом жилых помещений в нежилые

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию.

Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят.

А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом.

Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было.

Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Кворум — это сколько нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ 

Собственники, которым принадлежит не менее 50%  во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔  во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔  именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше , чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а  при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества участников собрания

Большинство от общего количества участников

И одновременно большинство от общего количества участников из того же подъезда

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.
  2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  3. Паспортные данные собственника.
  4. Номер примыкающей квартиры.
  5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения.

То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка».

И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100%  для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили.

Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт.

Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/perevod-v-nezhiloe-116-fz/

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Орган занимающийся переводом жилых помещений в нежилые

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

  • расположенные на первом этаже
  • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

  • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
  • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
  • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
  • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
  • на квартиру наложено обременение или ограничение
  • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
  • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
  • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
  • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры – предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

  • паспорт собственника
  • договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании – то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
  • свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
  • если владельцем выступает организация – учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

  • Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
  • Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

  • План помещения (поэтажный)
  • Экспликацию
  • Технический план
  • Выписку из ЕГРН – при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2017 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

  • справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше – нижних квартир
  • техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро – акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

  • СанЭпидемСтанции
  • Пожарном бюро
  • Муниципальной администрации
  • ЖКХ
  • поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом – непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов – только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений – 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход – исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ – определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап – внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

  • справку о стоимости из БТИ
  • решение Департамента управления имуществом
  • правоустанавливающий документ
  • паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

  • штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
  • возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-perevesti-jiloe-pomescenie-v-nejiloi-fond-poshagovaia-instrukciia-5c79637d08fe6800b4650d16

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Орган занимающийся переводом жилых помещений в нежилые
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо – проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/usloviya-perevoda-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-pomeshhenie-i-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-pomeshhenie.html

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Орган занимающийся переводом жилых помещений в нежилые

Тимур Темирбулатов

Генеральный директор ООО “Объединенная юридическая компания”

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду.

Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин.

И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
 

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.  

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса).

Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем. 
 

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план).

Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.  

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги “Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения”, издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.  

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в “Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!
Получить доступ

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами.

Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов.

Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей “подстраховки”, и в случае их непредоставления “высасывают из пальца” причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого.

Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования.

Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством.

Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г.

№ 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/temirbulatov/1018382/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.