Как продать квартиру на материнский капитал

Содержание

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Как продать квартиру на материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку – попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала – особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом – в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог – 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал – оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка – свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты – о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы – справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации – документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости – продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант – обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа – свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант – действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег – средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети – совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

(17 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodazha-kvartiry-kuplennoi-za-materinskiy-kapital

Как продать квартиру с материнским капиталом, получение разрешения органов опеки, необходимые документы

Как продать квартиру на материнский капитал

Желая продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учитывать ряд нюансов. Поскольку данная субсидия выдаётся для улучшения жилищных условий ребёнка, то при продаже квартиры и покупке новой его интересы не должны быть ущемлены. За этим следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

В стоимости квартиры материнский капитал составляет только часть, но его использование обязывает родителей выделить долю для детей (согласно ФЗ №256). Соответственно, сложности при продаже могут возникнуть, если дети несовершеннолетние.

На практике возможны следующие варианты, как продать квартиру с материнским капиталом:

  • В случае достижения ребёнком совершеннолетия, он сам может распорядиться своей долей. Достигнув договорённости, все члены семьи могут продать квартиру в рамках одного договора или её части по нескольким договорам купли-продажи.
  • Если же ребёнок несовершеннолетний, то продать квартиру можно только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.

С выделением доли детям связаны некоторые особенности. В ситуации, когда не удаётся выделить долю немедленно после приобретения квартиры, родители должны оформить обязательство (заверенное нотариусом) выделить эту долю в течение полугода.

Условия продажи

Необходимость получить согласие органов опеки поставит перед родителями ещё одно требование. Данное согласие выдадут лишь при условии предоставления ребёнку доли в другой жилой недвижимости. При этом по основным параметрам она должна соответствовать его доли в продаваемой квартире.

Наиболее простой способ – купить новую квартиру и выделить долю в ней. Кроме этого, можно:

  • Предоставить детям долю в другом жилом помещении. Это позволит сэкономить деньги, которые можно положить на банковский счёт детей.
  • Также квартиру можно не продавать, а обменять.

Чтобы понимать, как продать квартиру, если вложен материнский капитал, нужно знать порядок обращения в органы опеки и попечительства.

Дело в том, что некоторые родители совершают ошибку, сначала покупая новую квартиру и выделяя в ней доли детям, а потом обращаясь в ООП за разрешением на продажу старой.

В таком случае ребёнок оказывается обладателем двух долей в разных объектах недвижимости и при продаже одного из них, он эту долю теряет в любом случае. То есть интересы ребёнка будут ущемлены, а значит, ООП не выдаст разрешение.

Чтобы этого избежать, нужно сначала обратиться за разрешением на продажу квартиры, а потом уже покупать новую и выделять в ней доли.

Порядок продажи квартиры, приобретённой с использованием маткапитала

Процесс продажи квартиры, в которой была использована государственная субсидия на поддержку детей, включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их подробнее.

Поиск равноценного жилья

Органы опеки не просто требуют найти жильё взамен продаваемого, но и оценивают данный объект недвижимости по конкретным параметрам:

  • Площадь квартиры. Ребёнок должен получить долю, площадь которой не меньше той, что принадлежала ему в старой квартире.
  • Размер доли. Он не может быть уменьшен даже, если площадь новой квартиры больше. То есть, если ребёнок владел третьей частью квартиры, то и в новом жилье ему полагается третья часть.
  • Место расположения недвижимости. Нужно учитывать инфраструктуру района, в котором приобретается квартира. Если она по каким-то параметрам уступает той, что была по предыдущему месту жительства, то чем-то данное место должно, наоборот, быть лучше предыдущего.

Помимо учёта данных параметров нужно понимать, что факт предоставления доли в будущем нужно доказать уже сейчас. Для этого стоит заключить с продавцом новой квартиры предварительный договор купли-продажи.

Получение согласия членов семьи

При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.

Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.

В перечень документов, которые нужно представить в ООП вместе с заявлением входит:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Свидетельство о браке или разводе родителей.
  • Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Выписку об отсутствии долгов.
  • Документ об оценочной стоимости жилья.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
  • Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.

Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.

После получения разрешения органа опеки нужно совершить сделку в течение 3 месяцев, иначе придётся обращаться в ООП за новой справкой. Но долю ребёнку нужно выделить вообще в течение месяца. Поэтому не стоит затягивать с реализацией договорённостей о покупке новой квартиры.

Подготовка документов

При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:

  • Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
  • Справка о составе семьи.
  • Разрешение ООП.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Договор о выплате аванса.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Справка о психическом здоровье продавца.

Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.

В некоторых случаях покупатели могут потребовать и другие документы, чтобы более тщательно проверить законность проводимой сделки.

Регистрация сделки

После проверки документов нотариусом и подписания договора купли-продажи, обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

В эту организацию нужно предоставить:

  • Договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Заявление.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Паспорта и свидетельство о рождении участников сделки.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Выписку из ЕГРН или свидетельство оправе собственности продавца.

В течение 5-10 дней все документы будут проверены, а права собственности нового владельца квартиры зарегистрированы.

Расходы

Учитывая требования к оформлению ряда документов и нотариальному заверению договора при продаже квартиры с материнским капиталом основные расходы будут связаны с:

  • Госпошлиной за нотариальное удостоверение договора. Она составляет 0,5% от стоимости сделки (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).
  • Оформление документов и иные услуги нотариуса будут стоит 8 000 рублей.
  • Пошлина за регистрацию прав в Росреестре – 2 000 рублей.

Если же ряд действий будет производить специалист вместо самих участников сделки, то его услуги могут стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сроки

Сроки оформления сделок при использовании материнского капитала больше, чем при аналогичных сделках без получения разрешения органов опеки. Об этом нужно сразу же поговорить с покупателем старой квартиры и продавцом новой. Они должны понимать, чем вызвано промедление, иначе это может их спугнуть.

Ни в коем случае не нужно заключать договор не дождавшись разрешения ООП. В таком случае сделку могут признать недействительной, что обернётся для её участников большими финансовыми потерями.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Особенностью квартиры, купленной на ипотечный кредит, является её нахождение в залоге у банка. Поэтому для продажи данной недвижимости нужно:

  • Погасить кредит.
  • Выделить доли детям и супругу.
  • Найти новое жильё и заключить с его продавцом предварительный договор.
  • Получить разрешение ООП.
  • Оформить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Данный алгоритм является идеальным вариантом, который не всегда осуществим на практике. Часто квартиру нужно продать до выплаты кредита. В такой ситуации необходимо получить разрешение банка. Но банки не дают разрешения на выделение доли для ребёнка.

Решить эту проблему можно, предоставив в ООП обязательство выделить такую долю в другой равноценной жилой недвижимости. В качестве доказательства можно предоставить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано обязательство выделить долю детям, либо дарственную на квартиру (часть квартиры) родственников.

После получения всех разрешений можно будет произвести сделку купли-продажи квартиры, но нужно учесть, что недвижимость, находящаяся в залоге у банка теряет 10-15% цены.

Риски при продаже квартиры за счёт материнского капитала

Иногда такие сделки могут быть рискованны, как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца

Если продавец не получил разрешение органов опеки или согласие супруга, то сделку могут расторгнуть и потребовать его вернуть деньги покупателю. Помимо заинтересованных лиц и органов опеки сделку может проверить прокуратура. В таком случае нарушителя закона могут привлечь к ответственности.

Для покупателя

В том же случае несоблюдения требований получить разрешение ООП, покупатель может остаться без квартиры в будущем. Даже получив обратно деньги от продавца, он столкнётся с потерями в случае изменений цен на рынке, а также, если уже начал или сделал ремонт в купленной квартире.

Оспорить сделку могут:

  • Супруг, которому не выделили долю.
  • Дети, по достижении 18 лет, если их интересы также были ущемлены.
  • Пенсионный фонд.
  • ООП.
  • Прокуратура.

Расторжение сделки может произойти и спустя достаточно длительное время (как в случае с подачей иска от ребёнка, достигшего совершеннолетия).

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Продажа квартиры купленной на материнский капитал: пошаговая инструкция в 2021 году

Как продать квартиру на материнский капитал

Государственная программа «Материнский капитал» призвана помочь молодым семьям с детьми решить их самые насущные проблемы, и прежде всего — с жильем. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, придется соблюсти ряд условий.

Ограничения обусловлены тем, что при отчуждении объекта условия жизни несовершеннолетних не могут ухудшаться. За соблюдением прав малолетних граждан следят органы опеки.

Строгие условия создают дополнительные риски для возможного покупателя такого жилья.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок. За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если для приобретения оформлялся ипотечный кредит, согласование потребуется и от кредитной организации. При этом нужно будет либо погасить кредит, либо перевести обязанности плательщика по ипотеке на покупателя жилплощади.

Если квартира, приобретенная в 2015 году и ранее, была в собственности менее 3 лет, с продажи придется уплатить подоходный налог. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. Налогообложения не будет, если в один и тот же налоговый период с продажей одной квартиры будет куплена другая. Но подавать декларацию и сопутствующие документы в налоговую службу все равно придется.

При планировании сделки следует предусмотреть дополнительное время на сбор документов и на оформление самого разрешения. Это может занять до месяца. По завершении продажи в органы опеки нужно представить документы, свидетельствующие о выполнении условий, сформулированных в разрешении.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, купленной на материнский капитал:

Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях.

При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки.

Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

В ходе одобрения планируемой продажи владельцы доказывают сотрудникам опеки, что при покупке нового объекта выполняются следующие условия:

  • доли детей не уменьшатся;
  • условия жизни на новом месте будут не хуже, чем в нынешнем;
  • не уменьшится жилплощадь, приходящаяся на несовершеннолетних;
  • дети не потеряют отдельные комнаты, если они были на прежнем месте проживания.

Выполнение этих условий лучше проверить на этапе планирования цепочки сделок. Продажа объекта, купленного с участием маткапитала, без приобретения равноценной или лучшей органами опеки рассматривается лишь в исключительных случаях. При этом оформляется и заверяется у нотариуса обязательство перечислить сумму от продажи на отдельный счет и купить другую квартиру за отведенный срок.

Одобрение сделки от органов опеки

За разрешением на отчуждение жилья нужно обращаться в территориальный орган опеки по месту прописки детей, владеющих долями жилой недвижимости. Это ключевой документ, без которого продажа состояться не сможет.

Для оформления одобрения необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление;
  • паспорта родителей либо опекунов, свидетельства о рождении и их копии;
  • согласие на сделку от детей, достигших 14 лет;
  • согласие от супруга заявителя;
  • оценка стоимости жилплощади;
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости: свидетельство о регистрации собственности, справка из БТИ, поэтажный план с экспликацией помещений и указанием их площади;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате: справка из управляющей компании.

Потребуются также документы на покупаемую квартиру, тоже с указанием площади комнат.

В исключительных случаях согласуется приобретение квартиры меньшей площади, чем продаваемое. При этом доли собственности родителей уменьшаются, а доли детей пропорционально увеличиваются так, чтобы соответствовать в натуральном выражении их долям в старой квартире.

Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

При переезде из городской квартиры в сельскую местность придется представить документы о том, что на новом месте жительства имеется общеобразовательная школа пешей доступности или с организованной развозкой учеников. Потребуется также подтвердить необходимость самого переезда документами о смене места работы или рекомендациями медиков.

Наиболее надежным и просто одобряемым вариантом служит продажа квартиры с одновременным приобретением новой в рамках одной сделки или их цепочки.

Важно! Не стоит пытаться продать квартиру в обход органов опеки. Если такая сделка и будет зарегистрирована, по требованию опеки суд признает ее недействительной несмотря на любые гарантии продавца, и расторгнет.

Порядок действий

Отчуждение объектов, приобретенных с использованием материнского капитала, связано с определенными проблемами.

Наиболее часто применяются следующие способы:

  1. Одновременная покупка новой жилплощади. Оформляются и подписываются предварительные договоры: на новую и на старую жилплощадь. В договоре оговаривается выделение доли несовершеннолетних в семье. Банки неохотно работают с собственниками, не достигшими совершеннолетия. Если к покупке привлекаются средства ипотечного кредита, собственность регистрируется на взрослых заемщиков, и одновременно оформляется заверенное у нотариуса обязательство по выделению долей детям после того, как кредит будет выплачен. Органы опеки отслеживают исполнение таких обязательств.
  2. В исключительных случаях без покупки новой жилплощади допускается предоставление несовершеннолетним материальной компенсации, равной стоимости их доли на момент отчуждения. Сумма перечисляется на персональный счет, открытый на имя ребенка. Тратить средства с него можно только по согласованию с органами опеки, строго по целевому назначению. Несовершеннолетний получает полное право распоряжаться своим счетом по достижении возраста совершеннолетия. При получении согласования обязательства по переводу и сумма фиксируются документально и заверяются нотариусом. В случае «забывчивости» продавца напоминание будет проведено через суд.
  3. При продаже жилплощади, купленной на сертификат маткапитала, допускается выделение долей в домах или квартирах, которыми владеют родственники. Доля выделяется исходя из площади, принадлежащей ребенку в отчуждаемой квартире. Может случиться и так, что размер ее уменьшится. Так произойдет, если, к примеру, ребенку принадлежала 1/3 от однокомнатной квартиры в 30 м2. В трехкомнатной квартире дедушки площадью 60 м2 те же 10 м2 составят лишь 1/6.

Доля уменьшается и тогда, когда приобретаемая квартира или дом расположены в другом районе с более высокой стоимостью жилья.

Последовательность действий по отчуждению жилья, купленного на материнский капитал, различается в зависимости от того, имеется или нет обременение в виде залога по ипотеке.

Без обременения

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

  • заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
  • собрать пакет документов для получения разрешения;
  • получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
  • получить согласие второго супруга;
  • представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

С обременением банковским залогом

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте.

Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние.

При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита.

Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Далее нужно выбрать одну из кредитно-финансовых схем сделки с ипотекой и материнским капиталом:

  • часть средств покупателя квартиры зачисляется в счет выплаты кредита, обычно это сумма, соответствующая первому взносу;
  • заключается согласованный с банковской организацией договор переуступки обязанностей по кредитному договору от продавца к покупателю, объект жилой недвижимости остается заложенным в банке;
  • продавец гасит остаток долга, после погашения по заявлению банка с квартиры снимается обременение, и далее сделка идет по обычной схеме.

Возможные риски

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

Кроме того, по достижении совершеннолетия бывший ребенок может в трехлетний срок опротестовать договор продажи, если сочтет, что его имущественные права были нарушены.

Если суд встанет на строну истца, сделка будет расторгнута, недвижимость и уплаченные за нее средства придется возвращать.

По отзывам риелторов, оба фактора создают серьезные и долговременные риски для приобретающего такое жилье.

Стоимость таких объектов держится на уровне ниже средней по рынку.

Если покупатель приобретает жилье у семьи с детьми, следует уточнить, не использовался ли маткапитал для ее приобретения. При планировании сделки ему нужно учитывать время на получение продавцом разрешения на сделку. Без такого разрешения в сделке участвовать не стоит: она будет опротестована в суде. Кроме того, нужно учитывать право подачи иска детьми, достигшими совершеннолетия.

Все о продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала:

Материнский капитал можно использовать в том числе и для улучшения жилищных условий семьи с детьми. При продаже квартиры, купленной таким образом (или дома, построенного с его использованием), требуется выполнить дополнительные требования закона, направленные на защиту интересов несовершеннолетних, совладеющих долями.

Необходимо получить официальный документ – разрешение органов опеки на сделку. Они должны удостовериться в том, что при продаже старой квартиры и покупке новой доли несовершеннолетних не будут меньше, чем в старой. Кроме того, общие жилищные условия также не должны ухудшаться.

Для покупателя таких квартир существуют серьезные риски опротестования сделки, поэтому цены на квартиры, купленные с использованием маткапитала, ниже средних.

Источник: https://vashdom.guru/prodazha/kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital/

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Как продать квартиру на материнский капитал

При продаже квартиры в 2021 году, купленной с использованием материнского капитала, необходимо соблюсти порядок действий. Такая сделка имеет свои особенности.

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

С 2007 года в России выдаются сертификаты на материнский (семейный) капитал, как мера социальной поддержки семей с детьми. До 2020 года она действовала в отношении появившегося в семье второго и последующего ребенка. С 2020 года материнский капитал дают и за первенца.

Это государственные средства и расходование их строго регламентировано Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Самым популярным направлением является улучшение жилищных условий.

При покупке жилья необходимо уточнять, приобреталось ли оно с привлечением средств материнского капитала, поскольку сделка будет иметь свои особенности.

Продать такую квартиру можно, но с соблюдением условий, которые выдвигаются государством. В первую очередь, требуется получение разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение «детских» долей.

Обязательным требованием является оформление жилого помещения, купленного за средства (или часть средств) материнского капитала, в общую долевую собственность всех членов семьи: владельца сертификата, его супруга, детей, включая совершеннолетних. Выделить доли можно сразу либо в течение шести месяцев после снятия обременения, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Как выделить доли детям в квартире, купленной на материнский капитал, читайте в подробной инструкции.

Продажа квартиры, купленная с использованием материнского капитала — порядок действий

Кредитные учреждения, выдавшие ипотеку под покупку квартиры с материнским капиталом, не дают согласие на ее продажу до того, пока не будет погашен весь кредит. Только после полного расчета по ипотеке с банком снимается обременение и предоставляется возможность реализовать квартиру. Если же семья не брала ипотеку, то пошагово процесс продажи следующий:

  1. Выделение долей каждому члену семьи.

Законом установлена обязанность определения долей получателю сертификата, его супругу и всем детям в жилье приобретаемом за счет материнского капитала. Исполнение этого требования контролируется Пенсионным фондом и по случаям нарушения разбирательство проводит Прокуратура.

Доли могут быть определены сразу в договоре купли-продажи или в течение полугода после:

  • оформления свидетельства о праве собственности, если квартира приобретена на стадии строительства;
  • погашения ипотеки на покупку этой квартиры.
  1. Выберите схему по которой не будут нарушаться права ребенка.

В новом жилье детям должны быть выделены доли, равнозначные тем, что в продаваемом помещении. Перед совершением сделки согласуйте продажу и покупку новой квартиры или дома с органом опеки и попечительства на выполнение этого условия, для этого можно:

Выделить доли сразу при покупке новой квартиры. При выборе этой схемы, переходим к третьему шагу.

Компенсировать деньгами. В случае, когда семье есть где проживать, можно продать квартиру, приобретенную с участием средств МСК, компенсировав детские доли в денежном выражении.

Предварительно подайте в орган опеки соответствующее заявление и документальное подтверждение стоимостной оценки долей. После одобрения откройте детям счета в кредитном учреждении и разместите на них указанные суммы.

Распорядится ими смогут дети после достижения ими 18 лет либо родители с разрешения органа опеки.

Выделить доли у родственников. Закон также позволяет вместо покупки нового жилья выделить доли детям в жилом помещении, принадлежащем близким родственникам, для примера, в жилом доме бабушки. В ряде регионов разрешается в этом случае выделить детские доли меньшего размера при условии, что жилье родственника больше, чем проданная квартира, или дороже по стоимости.

  1. Поиск покупателя и другого жилого объекта взамен.

Обычно просто продать такую квартиру сложно. В интересах несовершеннолетних собственников орган опеки и попечительства требует, чтобы им были выделены доли в приобретаемом жилом помещении. То есть в результате продажи должен быть приобретен другой жилой объект – квартира или дом – тоже в долевую собственность с детьми.

Родителям необходимо доказать, что продажа обусловлена обстоятельствами:

  • переездом в другой населенный пункт;
  • улучшением условий проживания.

При этом учитывается, что новое жилье будет не меньше продаваемого, не менее комфортным.

Для этого подпишите предварительные соглашения и составьте шаблон основного договора на приобретение другого жилья с указанием детских долей. Если другой жилой объект будет получен в результате дарения, подпишите предварительный договор на продажу квартиры и подготовьте шаблон дарственной с долями детей. Для согласования с органами опеки потребуется подготовить и другие документы.

  1. Получение разрешения от органа опеки и попечительства

Отчуждение «детских» долей в жилом объекте невозможно провести без согласования с органом опеки и попечительства. В ином случае сделка будет признана незаконной и договор расторгнут.

Нужно предоставить следующий пакет документов:

  • заявления от обоих родителей на получение согласия от органа опеки и попечительства на продажу квартиры;
  • паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
  • свидетельство о заключении брака или его расторжении;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности в отношении продаваемого жилья;
  • документ, на основании которого возникло право собственности;
  • письменное разрешение от банка, если на покупку квартиры оформлен ипотечный кредит и не погашен полностью;
  • согласие от Пенсионного фонда, если покупатель продаваемого жилья воспользуется тоже средствами материнского сертификата;
  • сертификат МСК, средства которого использовались на приобретение продаваемого жилья;
  • справка о зарегистрированных лицах в квартире;
  • согласие на совершение сделки от детей старше 14 лет;
  • предварительные соглашения о купле-продаже имеющейся квартиры и приобретаемой взамен;
  • справка от застройщика (если жилье приобретено по договору долевого участия) о том, что объект готов не менее, чем на 70 процентов.

На рассмотрение пакета документов отводится до 30 календарных дней. Отказ в разрешении возможен в случаях, когда приобретаемое взамен жилье уступает по площади и комфорту продаваемому, т.е. условия для детей ухудшаются.

При покупке другого жилого помещения взамен проданного следует учитывать следующие моменты:

  • согласие от органа опеки имеет ограниченный срок действия — 3 месяца от даты выдачи;
  • договор купли-продажи другого жилья должен быть предоставлен в орган опеки в течении одного месяца от даты выдачи разрешения на продажу квартиры с детскими долями.

В случае если договор не будет предоставлен в ООиП, тогда регистрирующий орган может отказать в регистрации сделки.

  1. Составление договора и нотариальное заверение.

Отчуждение долевого имущества, в том числе с долями несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному заверению. Договор купли-продажи может быть составлен самостоятельно либо в нотариальной конторе.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса. Предварительно он обязан разъяснить сторонам последствия сделки.

Одновременно может быть заключен договор сделки по приобретению жилого помещения взамен проданного с указанием в нем сразу долей всех членов семьи и, в первую очередь, детей. Такая сделка может совершаться в простой письменной форме или, по желанию сторон, нотариально — как обойтись без нотариуса, смотрите здесь.

  1. Государственная регистрация перехода права собственности

При согласии участников сделки направить документы на регистрацию может нотариус по электронным каналам связи с наложением своей электронной подписи. Стороны могут самостоятельно обратиться в МФЦ или представительство Росреестра, подав заявление на переход права собственности и необходимый пакет документов.

  1. Оповещение органа опеки и попечительства о приобретении другого жилья в выполнение условий разрешения

Наличие в новом жилье детских долей необходимо подтвердить договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН.

Зачастую родители умышленно не соблюдают условие выделения долей детям в приобретенном жилье за средства материнского капитала.

Отследить это не так уж просто, так как в ЕГРН отметок о том, что покупка квартиры состоялась с долей средств МСК, нет. Обычно такой момент становится ясным, когда покупатель оформляет на покупку такой квартиры ипотеку.

Банк запрашивает для одобрения справку из Пенсионного фонда, что владелец сертификата не распоряжался его средствами в отношении этого объекта.

Какие бывают риски?

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

  • для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
  • продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-za-materinskij-kapital/

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Как продать квартиру на материнский капитал

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т⁠—⁠Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.